قیمت ساخت مسکن در 1402 - سرمایه گذاری ایکیوسی

به گزارش دنیای اقتصاد، شاید در ظاهر این طور به نظر برسد که بازار مسکن یکی از معدود بازارهایی است که در آن قیمت گذاری دستوری از سوی دولت اعتباری ندارد و صرفا عرضه و تقاضا در این بازار، معین نماینده قیمت است. مقصود از دخالت قیمتی دولت به شکل دستوری، معین قیمت پایین تر از هزینه های واقعی فراوری یک کالا و حاشیه سود حداقلی برای فراورینمایندگان است. این رویه ای است که فراورینمایندگان کالاها و خدمات مختلف در کشور با آن روبه رو هستند و همیشه مورد انتقاد بخش خصوصی است. اما شرایط بازار مسکن از این جهت متفاوت به نظر می رسد که اختیار تام قیمت گذاری با مالکان است. این در حالی است که حتی این بازار هم از قیمت گذاری دستوری مبرا نبوده است.

ماجرا از این قرار است که نهاد مربوط به معین صلاحیت و دستمزد مهندسان مشاور ناظر که به نوعی به دولت وابستگی دارد، هر سال ضرایبی از هزینه ساخت مسکن را به عنوان دستمزد مهندسان ناظر معین و در عمل با این اقدام، نمودی از قیمت گذاری دستوری را به بازار مسکن وارد می نماید. به بیان دیگر دستمزد مهندسان ناظر ضریبی از قیمت تمام شده ساخت مسکن در هر سال است که در ابتدای سال به وسیله نهادهای مربوطه و بر اساس ضرایب تعدیل هزینه های عمرانی اعلام شده از سوی سازمان برنامه و بودجه برآورد می شود و مبنا قرار می گیرد. این برآورد در سال های اخیر تقریبا همیشه و بدون استثنا از سطح واقعی هزینه ساخت فاصله داشته و چون حق الزحمه مهندسان ناظر بر اساس درصدی از این هزینه اعلام می شد، عملا دست مهندسان ناظر نیز از حق الزحمه ای که استحقاق آن را دارند، دور می ماند. حاکمیت این روند سبب شده در تمام سال های گذشته مهندسان ناظر پروژه های ساختمانی متناسب با عیار خدمات حرفه ای خود دستمزد دریافت ننمایند و این شغل حساس و ارزشمند از سوی دولت به عنوان شغل دوم و جانبی تلقی شود. اینکه پایه معین حقوق و دستمزد مهندسان ناظر همیشه نادرست و غیرواقعی معین شده و در پی کوچک نمایی هزینه های ساخت مسکن، دستمزد این مهندسان در سطح پایین تر از آنچه باید محاسبه می شد، سبب شده بود مهندسان ناظر در کنار این حرفه، در پی شغل دیگری باشند و حتی این روند بعضا در کیفیت ساخت ابنیه نیز اثر سوء داشته است. اما با وجود اینکه فاصله بین هزینه ساخت واقعی با هزینه ساخت برآورد شده و اعلامی از سوی نهادهای دولتی همیشه وجود داشته است، این فاصله اکنون به بیشترین حدودی رسیده که تا پیش از این تجربه نشده بود و همین موضوع واکنش انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز را در پی داشته است.

انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز به عنوان بخش خصوصی فعال در صنعت ساختمان، دو روز پیش در نامه ای خطاب به ریاست سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، نسبت به محاسبات دولتی هزینه ساخت مسکن واکنش نشان داده و برآورد دیگری را از این متغیر هزینه ای اعلام نموده است. پیشنهاد این انجمن لحاظ کردن این برآورد در معین دستمزد مهندسان مشاور است.

در محتوای این نامه یادآوری شده که با توجه به بعضی جداول اعلامی از طرف سازمان نظام مهندسی استان های مختلف و مشاهده ارقام ناهماهنگ با واقعیت های اجرایی ساخت ابنیه، جدولی از هزینه های ساخت به وسیله انجمن مذکور تنظیم شده که به منظور جلوگیری از تشتت و وحدت رویه به سازمان نظام مهندسی ساختمان ارسال شده است. طبق برآورد این تشکل بخش خصوصی، هزینه ساخت مسکن برای ساختمان های میانه و متعارف در کشور که نه خیلی مقرون به صرفه و بی کیفیت و نه لوکس باشد، برای ابنیه چهار طبقه که عرف تراکم ساختمانی هم در تهران و هم در کشور محسوب می شود، مترمربعی 12 میلیون و 500 هزار تومان برآورد شده است. این در حالی است که بر اساس ابلاغیه چهارم اردیبهشت 1402 از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان، هزینه ساخت امسال برای ساختمان های یک و دو طبقه مترمربعی 4 میلیون تومان و برای ساختمان های سه تا پنج طبقه 4 میلیون و 665 هزار تومان محاسبه و اعلام شده بود. به این ترتیب ارقام کارشناسی شده مهندسان مشاور درباره هزینه ساخت مسکن 7/ 2 برابر نظام مهندسی است و این گپ بزرگ چیزی نبود که مهندسان مشاور امسال هم بتوانند نسبت به آن اغماض نمایند. از این رو واکنش رسمی با ارسال نامه و اعلام محاسبات خود از هزینه ساخت را در دستور کار قرار دادند؛ به این امید که روند مذکور اصلاح شود.

نکته قابل تامل این است که علاوه بر هزینه ساخت، یکسری هزینه های جانبی دیگر در پروژه های ساختمانی وجود دارد که در قیمت تمام شده ساخت مسکن موثر است. بیمه غیرعمرانی، هزینه دفتر مرکزی، هزینه مستمر کارگاه، ضمانت نامه، سود و مالیات بر سود از جمله این موارد است که باید در قیمت نهایی لحاظ شود. با احتساب این هزینه های بالاسری، باید برای برآورد اولیه اجرا شده از سوی مهندسان مشاور، ضریب 43/ 1 در نظر گرفت که در این صورت هزینه واقعی ساخت یک ساختمان چهار طبقه تا مترمربعی 17 میلیون تومان افزایش می یابد. ذکر این نکته لازم است که در محاسبات برآورد هزینه ساخت مسکن، قیمت زمین لحاظ نشده و صرفا مربوط به هزینه ساخت وساز است. این ارقام اگرچه به عنوان برآورد کشوری اعلام شده است اما گفته می شود سطح آن به سطح هزینه ساخت در تهران بسیار نزدیک است و البته شهرها و استان های مختلف بعضا با این سطوح اعلامی اختلاف قیمت دارند. در محاسبات اجرا شده از سوی بخش خصوصی، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان 5 تا 10 طبقه 14 میلیون، 11 تا 16 طبقه 18 میلیون و 17 طبقه و بیشتر 22 میلیون تومان برآورد شده است. این در حالی است که سازمان نظام مهندسی یک ماه قبل در جدولی، هزینه ساخت ابنیه مسکونی 6 تا 7 طبقه را 5 میلیون و 300 هزار تومان، 12 تا 15 طبقه را هفت میلیون و 300 هزار و تراکم بیش از آن را 8 میلیون تومان برآورد و اعلام نموده بود که فاصله زیادی با ارقام برآورد شده از سوی تشکل مربوطه در بخش خصوصی دارد.

سرنوشت انبوه سازان مسکن دولتی

اینکه دولت و نهادهای مربوطه چه واکنشی نسبت به نامه اخیر انجمن مذکور پیرامون هزینه ساخت مسکن در 1402 نشان می دهند، برای ذی مدخلان در اجرای طرح مسکن سازی یک میلیونی دولت نیز اهمیت زیادی دارد. در آخرین چانه زنی های اجرا شده میان انبوه سازان و دولت، کوشش انبوه سازان مشارکت نماینده در اجرای طرح نهضت ملی مسکن این بود که دست کم هزینه ساخت در قراردادهای امسال را تا 10 میلیون تومان افزایش دهند. اما چرا دولت در مقابل پذیرش واقعیت بازار ساخت وساز مقاومت می نماید؟ پاسخ روشن است. کوشش دولت این است که سالانه یک میلیون واحد مسکونی را با کمترین هزینه ممکن بسازد و به فاقدان مسکن اختصاص دهد. اما سیاستگذار بخش مسکن نباید از این موضوع غفلت کند که پاک کردن صورت مساله هزینه های واقعی ساخت می تواند عواقب به مراتب بدتری از پذیرش برآوردهای واقعی داشته باشد. کمترین تبعات مقاومت دولت در برابر پذیرش سطح معقول هزینه ساخت در قراردادهای نهضت ملی مسکن این است که واحدهایی که ساخت آنها شروع شده، نیمه کاره رها می ماند یا تکمیل آنها مشمول زمان و به تبع آن مشمول تورم بالاتری می شود. تجربه سال های گذشته مسکن سازی انبوه به وسیله دولت نیز نشان داد این امکان وجود دارد که عمر یک پروژه در این ابعاد، به قاعده سن پنج دولت پیاپی افزایش پیدا کند.

تنها راه معقول پیش پای دولت این است که تورمی را که روی هزینه های ساخت اثرگذار است، به عنوان واقعیت بازار بپذیرد و سپس درصدد چاره جویی برای این تورم بربیاید، نه اینکه با ابزارهای در اختیار خود به کوچک نمایی این سرفصل هزینه ای مهم و کلیدی در بخش مسکن بپردازد.

دستور کار دولت برای کاهش هزینه ساخت

آنالیز های کارشناسی نشان می دهد بخش عمده رشد قابل توجه هزینه ساخت مسکن در امسال به تورم بالای مصالح ساختمانی بازمی شود و سهم دستمزد کارگران ساختمانی در این موضوع کمتر است. به این ترتیب دولت باید تمرکز خود را بر مهار تورم مصالح ساختمانی معطوف و به این ترتیب از رشد بیش از پیش هزینه های ساختمانی در فصول آینده سال 1402 جلوگیری کند. مدیریت تامین مصالح پروژه های انبوه سازی دولتی از یکسو و مهار تورم افسارگسیخته مصالح ساختمانی از سوی دیگر در کاهش تنش در بازار فعالیت های ساختمانی موثر است. تجربه نشان داده در مقاطعی که ثبات در بازار مصالح ساختمانی برقرار بوده، ساخت وساز مسکن رونق گرفته و سازنده ها تمایل بیشتری به فعالیت نشان داده اند. از این رو دستور کار سیاستگذار باید به جای اصرار بر برآوردهای مغایر با واقعیت هزینه های ساخت وساز، برقراری ثبات در بازار مصالح ساختمانی به وسیله کاهش هزینه های فراورینمایندگان مصالح باشد.

هشدار درباره آینده ساخت وسازها

در دل نامه اخیر انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز یک هشدار نیز وجود دارد. مهندسان مشاور هشدار داده اند مبنای دستمزد آنها یک سوم چیزی است که در واقعیت با آن روبرو هستند و اگر به این فاصله توجه نشود و ترمیم صورت نگیرد، بعید نیست رکود فراوری مسکن به خروج بخش خصوصی از قبیل شرکت های ساختمانی و مشاوران معمار و شهرساز از بازار مسکن منجر شود.

گفته می شود بعضی از شرکت های ساختمانی در جریان رکود فراگیر بازار ساخت وساز در کشور در سال های اخیر به تدریج این بازار را ترک نموده و فعالیت خود را معطوف به نفت و پتروشیمی نموده اند. بعلاوه بعضی از شرکت های ساختمانی از سوی بانک ها خریداری می شود و این یعنی همین حالا خروج این گروه از متخصصان از بازار مسکن کلید خورده است.

در صورتی که شرایط پیش بینی شده برای متخصصان معمار و شهرسازی به عنوان مهندسان ناظر در بازار مسکن بهبود پیدا نکند، در سال های آینده ممکن است با کمبود جدی نیروی متخصص در حوزه نظارت بر مسکن سازی روبه رو شویم و آثار این پدیده در میان مدت و بلندمدت روی کیفیت ساخت مشهود خواهد شد. به تعبیر دیگر حتی اگر رکود فراگیر در بازار مسکن علاج پیدا کند و این شرایط بغرنج چند ساله سرانجام یابد، ممکن است در زمان رونق ساخت وساز نتوان از ظرفیت جامعه مهندسان مشاور آن طور که باید و شاید بهره مند شد.